På svenskhandel.se använder vi cookies för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder cookies. Läs mer om cookies här

Publicerad: 2017.03.22  •  
Senast uppdaterad: 2017.03.22

Effekten av hyresvärdens ostrukturerade faktureringsrutiner

Det går inte att förneka att den svenska hyresrättsliga lagstiftningen ger lokalhyresgäster ett mycket gott skydd mot att bli utslängd från sin lokal. Det indirekta besittningsskyddet, som ger lokalhyresgäster rätt till ersättning vid ogrundade uppsägningar, skapar försiktighet hos hyresvärdar och en misskötsam hyresgäst har så gott som alltid rätt att vidta rättelse efter anmaning från hyresvärden, och på så sätt undgå att bli av med sin hyresrätt. 

Det som lagstiftaren däremot anser vara ett mycket skyddsvärt intresse för hyresvärden är rätten att få betalt. Om lokalhyran betalas senare är två vardagar efter förfallodagen har hyresvärden rätt att förverka hyresavtalet. Hyresgästen har visserligen möjlighet att återvinna den förverkade hyresrätten genom att betala inom två veckor från förverkandet, men den korta fristen för förverkande indikerar ändå att toleransen är mycket låg för hyresgäster som slarvar med att betala hyran i tid. Därför är alltid Svensk Handel Juridik tydlig mot medlemmarna med att hyresgästen inte kan visa sitt missnöje gentemot störningar i hyresrätten med att bestrida eller innehålla hyresbetalning. Om hyresgästen har ett välgrundat krav på grund av en störning kan denne istället för att betala hyra till hyresvärden välja att deponera pengarna hos Länsstyrelsen, då kan hyresrätten nämligen inte förverkas. 

Alla hyresvärdar är dock inte lika strukturerade när det kommer till att upprätta hålla sin rätt till betalning. Det kan brista i administrationen och faktureringsrutiner. Det slarvas till exempel med att skicka ut hyresavier, vilket en hyresgäst kan ta till intäkt för att denne inte behöver betala hyran förrän avin erhållits. Detta är dock i det allra flesta fall inte korrekt. Enligt hyreslagen har visserligen parterna rätt att avtala om hur och när hyran ska betalas. Om ingenting överenskommits ska hyran betalas månadsvis i förskott. I fastighetsägarnas standardblankett för hyresavtal anges dock i den förtryckta texten att ”Hyran betalas utan anfordran i förskott senast sista vardagen före varje månad/kvartal”. Detta innebär alltså att någon hyresavi egentligen inte behöver skickas ut. En hyresgäst med denna lydelse i sitt hyresavtal kan alltså inte dra fördel, och få lite betalningsrespit, av att hyresvärden glömmer att skicka avier inför något betalningstillfälle. Tvärtom anger fastighetsägarnas standardblankett att dröjsmålsränta enligt räntelagen utgår på försenad hyresbetalning. Trots att hyresvärden glömt att skicka ut en hyresavi en månad kan hyresvärden dessutom förverka hyresavtalet för en hyresgäst som inte betalar hyran i avvaktan på en avi.

En annan situation är när hyresvärden glömmer bort att fakturera ut avtalade hyrestillägg eller index. Det kan då vara frestande för hyresgästen att inte uppmärksamma hyresvärden på faktureringsmissen och på så sätt minska sina kostnader. I ett färskt fall från Göta hovrätt, där dom meddelades 2017-02-28 (Göta HovR T 1065-16) hade hyresvärden stämt hyresgästen och yrkat ersättning för omsättningshyra som hyresvärden sedan 2003 fram till 2013 av misstag glömt att fakturera hyresgästen. Hyresgästen hade heller inte skickat in någon omsättningsredovisning. Hyresgästen invände att genom hyresvärdens passiva agerande gällde inte hyresvillkoret om omsättningshyra längre. I sina domskäl hänvisar Hovrätten till de slitna, men alltid lika relevanta, latinska termerna ”Pacta sunt servanda” (Avtal skall hållas) och ”Condictio indebitit” (Återställa det icke ägda) samt konstaterar att huvudregeln är att ingångna avtal ska hållas och det är den som påstår att det skett en avvikelse från ett ursprungligt avtal som har att bevisa det. Hovrätten ansåg inte att hyresgästen haft fog för att utgå ifrån att avsaknaden av omsättningshyra på hyresavin innebar att hyresvärden frånfallit kravet på sådan ersättning utan borde ha utrett om det kunde ha rört sig om ett förbiseende från hyresvärdens sida. Hyresgästen ålades därför att betala 10 års retroaktiv omsättningshyra.

Den allmänna tioåriga preskriptionsregeln gäller för hyresfordringar under ett hyresförhållande så längre tillbaka än så kan retroaktiv betalning inte bli aktuell. I hyreslagen (12:61 JB) finns därtill en speciell preskriptionsregel som anger att hyresvärd eller hyresgäst, som vill framställa krav på grund av hyresförhållande, måste inge stämningsansökan eller ansöka om betalningsföreläggande senast inom två år från det att hyresgästen lämnade lokalen. När hyresgästen väl avflyttat förkortas således den allmänna tioåriga preskriptionsregeln till två år. Att nämnas i samband med den hyresrättsliga preskriptionsregeln är att den kan få en lite överraskande effekt i situationen där parterna kommer överens om att utöka eller minska lokalen area. I praxis (NJA 2007s 303) har det nämligen slagits fast att om lokalarean ökar så uppstår ett nytt hyresförhållande och då anses hyresgästen ha ”flyttat ut” ur den gamla lokalarean. Således börjar den tvååriga preskriptionsfristen att löpa från och med förhyrningen av den nya arean.

Sammanfattningsvis kan konstateras att en hyresgäst som har en hyresvärd med bristande faktureringsrutiner gör klokast i att påtala detta för sin hyresvärd. Utöver att det visar på professionalism så undviks därigenom ekonomiska kallduschar. Eftersom det oftast är viktigt för hyresgästen att erhålla OCR-nummer till sitt betalningssystem samt ha underlag för att kunna dra ingående moms på hyran rekommenderas vidare att parterna vid hyresförhandlingen anger i hyresavtalet att ”Hyran betalas i förskott efter erhållande av avi”. Det är givetvis även alltid viktigt att ha tydliga avtalsklausuler. Även om avtal kan vara muntliga så blir det i realiteten ytterst svårt att bevisa att ett muntligt avtal kommit att ändra ett skriftligt villkor. Därav skämtet ”Ett muntligt avtal är inte värt pappret det är skrivet på”.

Om du behöver rådgivning i samband med din hyresförhandling eller i samband med en störning i din hyresrätt så kontakta Svensk Handel Juridik. Du har som medlem i Svensk Handel både möjlighet till gratis telefonrådgivning och rabatterat ombudsarvode. Vi håller även kurser inom hyresrätt, konsumenträtt och e-handel, datum för kurstillfällen hittar du på Svensk Handel Juridiks hemsida. 

Lina Sabadello, affärsjurist Svensk Handel Juridik

Lina Sabadello

Jur kand, Stockholm
010-47 18 531

Kommentarer (0)