svenskhandel.se använder cookies
Vi använder cookies för att kunna tillhandahålla vår webbplats och våra digitala tjänster, förbättra din användarupplevelse samt för marknadsföring. Genom att fortsätta använda webbplatsen godkänner du vår användning av cookies för dessa ändamål. Du kan själv styra lagringen av cookies i din webbläsare. Läs mer i vår Cookiepolicy >

Publicerad: 2018.11.08  •  
Senast uppdaterad: 2018.11.08

Avtal om förtida upphörande ersatte hyresavtalets villkor om återställande av lokal

Med anledning av att Hovrätten över Skåne och Blekinge nyligen meddelade en dom i fråga om en hyresgästs skyldighet att återställa en lokal i godtagbart skick ger Svensk Handel Juridiks Stina Hellberg sina reflektioner.

Generellt om återställandeskyldighet

Ett hyresavtal innehåller i regel en klausul som reglerar i vilket skick en lokal ska avlämnas vid hyresgästens avflytt. Vanligtvis anges att lokalen ska återställas ”i godtagbart skick”. Ibland kan det istället för ”godtagbart skick” stå att lokalen ska återställas i ”ursprungligt skick” och i sådant fall ska alla ändringar av lokalen som hyresgästen gjort återställas. Det kan även anges att lokalen ska återställas ”i ett för hyresvärden godtagbart skick”, vilket givetvis är det minst hyresgästvänliga eftersom bedömningen av lokalens skick då helt överlämnas till hyresvärden.

Värt att notera är även att en hyresgäst som tagit över ett hyresavtal från en annan hyresgäst övertar även, om inte annat särskilt avtalats, den förre hyresgästens återställandeskyldighet. Det innebär att den nya hyresgästen kan bli skyldig att återställa gamla väggar etc. i lokalen som denne inte ens kände till hade ändrats mht till lokalens ursprungliga skick.

Bakgrund

I målet som Hovrätten avgjorde den 15 oktober 2018 (T 764–18) gällde frågan om huruvida ett avtal om förtida upphörande gällde före hyresavtalets reglering om återställande. Hyresvärden och hyresgästen i det aktuella målet hade ingått ett hyresavtal avseende en lokal. I hyresavtalet angavs att hyresgästen, vid avflytt, skulle lämna lokalen i ”godtagbart skick”. Parterna träffade senare ett avtal om förtida upphörande av hyresavtalet vari det också fanns bestämmelser om lokalens avflyttningsskick. I avtalet om förtida upphörande angavs att hyresgästen var skyldigt att ”ombesörja att lokalen i sin nuvarande utformning lämnas i ett godtagbart skick”. Ordalydelsen i de två dokumenten var alltså inte enhetliga. Hyresgästen flyttade som överenskommet och lämnade lokalen i ett skick som hyresgästen ansåg vara i enlighet med avtalet om förtida upphörande. Det betydde att de inte återställde innerväggarna, golvet och en handikapptoalett vid avflyttningen.

Hovrättens bedömning

Huvudfrågan som hovrätten hade att pröva var om parterna, genom avtalet om förtida upphörande, hade kommit överens om att hyresgästen inte behövde återställa nämnda väggar, golv och handikapptoalett.

Enligt hyresvärden hade denne, genom avtalet om förtida upphörande, inte frånfallit det mellan parterna i hyresavtalet avtalade kravet att lokalen skulle återställas i godtagbart skick. Hyresgästen menade dock motsatsvis att återställandeklausulen i avtalet om förtida upphörande om att denne är skyldig att ”ombesörja att lokalen i sin nuvarande utformning lämnas i ett godtagbart skick” ersatte vad som generellt angavs i hyresavtalet angående hyresgästens återställandeskyldighet vid avflyttning. Hyresgästen menade därmed att klausulen innebar att hyresgästen inte var skyldigt att återställa lokalen.

Hovrätten konstaterade att innehållet i avtalet om förtida upphörande ska fastställas med hjälp av allmänna principer för avtalstolkning. Med utgångspunkt i klausulens ordalydelse och vilken normal språklig betydelse detta kan ges, var det hovrättens uppfattning att ordalydelsen gav ett klart stöd åt hyresgästens ståndpunkt avseende hur avtalet ska tolkas. Följaktligen behövde hyresgästen alltså inte återställa ändringarna i lokalen.

Avslutande reflektioner

Det ovan nämnda avgörandet klargör att ett avtal om förtida uphörande ska tolkas i enlighet med avtalsrättsliga principer. Följden blev att avflyttningsskicket för lokalen ändrades. Det är emellertid viktigt att poängtera att det i detta fall rörde sig om en bokstavstolkning eftersom de övriga tolkningsalternativen, så som gemensam partsavsikt, inte var tillämpliga. Kan en gemensam partsavsikt fastställas gäller den före avtalstexten.

Vad som är viktigt att tänka på mot bakgrund av detta avgörande blir följaktligen att vara extra noggrann med formuleringar i eventuella tilläggsavtal så att de inte strider mot vad som står i hyresavtalet med mindre än att det är själva tanken.

Vid frågor om ovanstående avgörande eller angående hjälp vid förhandling av hyresavtal, vänligen kontakta någon av oss på Svensk Handel Juridik så hjälper vi er.

Stina Hellberg

Stina Hellberg

Jur kand, Stockholm
010-47 18 564

Kommentarer (0)